威聖設計 W-sam Design

農地不同於建地，想在農地上蓋農舍，除了法規外，還要判斷地理條件，學問更多。買農地絕對不能只因為美景佳就不顧一切的下單，以免日後蓋房子困難重重。

農地達人/吳威聖
現任 農地買賣知識顧問、威聖設計木屋負責人
信箱 wood.sam@msa.hinet.net

Setp  1 蒐集農地相關知識與屬性

「農地」泛指廣義農業用地，農業用地指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內。但是若你想當農夫，要先確認是不是農地中的「耕地」！而耕地之使用則可能受到部分使用限制，例如特定農業區之農牧用地，不得作戶外養殖設施使用。另外，想蓋農舍最小農地面積不得低於0.25公頃（約756坪）。
參考法規：農業發展條例第3條第10、11款、農業發展條例施行細則第2條第1～5款。

Setp 2  設定預算配比

要蓋農舍之初，吳威聖建議首要考慮的是這間農舍的機能，是要當住家、還是度假為主的第二屋。再評估所需空間，來設定預算的規模。建議預算比例可以掌控在建築物70%，設施、設備、傢具等20%，景觀植栽綠化等10%。
⊿依現行法規，在新的農發條例公布以後所買賣的農地，都需要有2.5分（約756坪）以上才能合法申請農舍興建，所以「可蓋農舍的農地」費用=每坪單價x756。
參考法規：農業用地興建農舍辦法第3條、6條第1～5款、農業發展條例第18條。

Setp 3  設定合適的農地條件

想選擇合適的農地來蓋農舍，有3個必須考慮的重要因素：
1. 交通：避免購買被其他土地包圍的農地，沒有任何聯外道路容易發生路權糾紛。
2. 土地形狀：若有太多無法利用的畸零邊角，會造成使用面積減少。
3. 坡度、坡向：農地的坡度坡向會影響土地利用及水土保持。超過30度無法申請農舍（若3分之1未超過30度則可），必須先做好水土保持，坡度在15度內。活動斷層或順向坡有滑動之虞者應避免。
⊿地震帶查詢：至中央地質調查所，查詢全台各地斷層帶的位置，避免買到在斷層帶上的土地。網址：cgsweb.moeacgs.gov.tw/result/Fault/web/index-1.htm
參考法規：山坡地土地可利用限度分類標準第一條。

Setp 4  瞭解法規與自身權益

通常購買農地可透過土地仲介、代書提供相關服務與法定程序處理，但買方基本概念可確保自身權益。
1.使用分區：非都市土地可由土地登記謄本之「使用分區」及「使用地類別」分辨是否為農地；都市土地則需向都市計畫主管機關申請土地使用分區證明書，若是農業區或保護區者即屬農業用地。
2.土地權屬：在選擇土地時別忘評估土地權屬。透過土地謄本注意土地是否有抵押，如果是抵押銀行借款就還好，如果是抵押給「個人」就要警覺。還有，土地是否有數人持分，如果有，就要注意此地買賣是否經「全部的持有人」同意。
參考法規：農業發展條例施行細則第2條第1～5款、農業發展條例第3條第10、11款

Setp  5  進行農地買賣交易

如果不熟悉契約內容，不妨參考內政部訂定之定型化契約範本（www.land.moi.gov.tw/realestate/b01/b01-3.htm），當然如果有足夠預算請律師，由律師幫你審閱當然再好不過。
1.再次確認土地權屬：即使簽約前已經看過土地、建物謄本，但在簽約「當天」仍需再調閱土地及建物謄本，以防中途產權或借貸設定有所異動。
2.簽約：簽約金為總價的10～15%。賣方則將土地、建物所有權狀「正本」交由地政士保管。
3.用印：雙方備齊戶籍謄本、印鑑證明及印鑑章，由地政士辦過戶。
4.完稅：契稅和土地增值稅單發下來後，雙方須繳納稅款。
5.交地：尾款交付給賣方，賣方將房屋土地點交給買方。
6.稅費分攤：通常買方負擔契稅、代書費、登記規費、公證費、保險費、貸款代辦費；而地價稅（農地未有違規使用者免負）、房屋稅、水電瓦斯等在農舍交屋前應由賣方負責。
參考法規：地政士法第16條、土地稅法第5-1、30-1、30、39-2、39-3、5條。

地選擇與購買心態教育
農地不同於建地，一般人購買農地，主要是為了有一個接觸大自然的好地方。除了自身評估是否可以長期處在蚊蟲主要分布地帶外，客觀與主觀條件也要評估。

既成道路與水電成關鍵
有些農地不一定鄰接道路，在買的時候，可能地主帶看地的時候，是別人開的路，吳威聖提醒，若買地之後，可能會有路權的糾紛，可能導致出入道路受控管。
判斷方式：既成道路：鋪柏油、鋪水泥才是公用地。碎石子、泥寧路，可能就是私人路。要買賣時請地主出示地籍謄本，檢視上面有畫出路徑者。
水電管線：台電有義務申請後配合電線配線，水源則要詢問鄰居附近有否缺水問題。

農地貸款成數低，勿抱投資心態
除非是農民可以跟辦理農業融資。一般自然人買農地貸款，銀行接受的貸款成數約為40～50%左右，加上農舍只能蓋10%，建議要有穩定收入或經濟能力，貿然貸款會造壓力，更不要用投資心態來買農地。